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澳门威尼斯人开户:禁止房企海外发债,资金链断裂或致破产潮?一文带你看懂未来房价

时间:2018/6/11 13:38:39  作者:  来源:  查看:40  评论:0
内容摘要:近期,外汇局叫停房地产企业和平台公司在海外发债,同时政府鼓励国内银行和保险公司进入房屋租赁市场,这两条消息我们比照着来看很有意思。首先,这是“防风险、去杠杆”整体战略规划的一部分。前期部分房企押注国家早晚会放松调控,所以尽管自身财力有限,也要借债囤地,妄图在下一轮调控放松时大赚一...
近期,外汇局叫停房地产企业和平台公司在海外发债,同时政府鼓励国内银行和保险公司进入房屋租赁市场,这两条消息我们比照着来看很有意思。

首先,这是“防风险、去杠杆”整体战略规划的一部分。前期部分房企押注国家早晚会放松调控,所以尽管自身财力有限,也要借债囤地,妄图在下一轮调控放松时大赚一笔。不过因为这一次调控自2016年9月启动以来,眼看就要2年了,而调控则丝毫不见松动迹象,中央反倒强调要坚持调控力度。随着利率的逐步抬升,还本付息的压力越来越大,实力不济的中小型房企恐怕会在即将到来的兼并潮中自身难保。

最近各地城市频发的“抢人大战”,其实就是地方政府先绷不住了。房地产市场冷清,不仅经济发展数字不好看,卖地收入也受影响。所以才以“引进人才”为名,行增加“合格购房者”之实,“救市”意味明显。



其次,中央政府鼓励增加对租房市场的投入,说明在安抚公众舆论情绪的同时,还没做好放开土地市场供应管控的打算,高额土地出让金仍是地方政府重要的财政来源。这也是在为房产税这一空前复杂、牵一发而动全身政策的出台争取时间,给地方政府财政模式转型争取时间。

很多期望政府调控能降房价的市民又要失望了。那么既然眼下房价不会降,那么现在是购房的好时机吗?

先说资金成本方面,随着美联储加息缩表,全球资金成本正处在上行通道,通俗说就是未来借钱会越来越难、越来越贵。虽然有观点认为近来央行扩大MLF抵押资产范围和已经以及未来可能的降低存款准备金率会缓解流动性不足。但在我看来,这只是对冲资金成本上升的负面影响,实际上Shibor和逆回购利率都在显示融资成本正在缓慢上升。对应到房地产贷款上,就是你未来要付出更多的利息,而且会越来越多。不过利息成本在我看来只是一个次要因素,而且这会有周期性的波动,真正对房价起到决定性影响的是其他要素。



人口是一个关键因素。人口红利消失已是社会各界公认的现实,比较悲观人口学者预测,中国将在2035-2040年迎来生育年龄人口“断崖式”下跌。比较公认的是,每隔10年(80后、90后、00后),新生人口会减少20%-30%,即每代人到下一代时打7折、8折。

这在劳动力市场中已经有了明显的表现。劳动年龄人口早在2010年就已经达到了峰值,之后连年下降。“农民工”群体平均年龄日益提高。2016年,农民工平均年龄为39岁,比上年提高0.4岁。从年龄结构看,40岁以下农民工所占比重为53.9%,比上年下降1.3%;50岁以上农民工所占比重为19.2%,比上年上升1.3%。 一些对体力要求较高的岗位,如建筑工人、快递员等,如今的平均薪酬已经超越一般“白领”,大家对“大学生不如农民工”已经见怪不怪,至少不像几年前第一次听说是那么惊异。

那么人口增长减缓,乃至于未来进入下降通道,是否会能让房价下降呢?这想必是大家现在最关心的问题。




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